Таких цен никогда не было: на сколько подорожает аренда жилья в Москве
Ставки долгосрочной аренды жилья в Москве сейчас находятся на рекордном уровне, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Рост цен не прекращался летом, а в деловой сезон усилился. На сколько еще может подорожать аренда — читайте в нашем материале.
Этим летом, как и прошлым, затишья на рынке долгосрочной аренды жилья Москвы не наступило: спрос и цены не прекращали расти даже в традиционно спокойных июне–июле. По оценкам экспертов, рост средних ставок только с начала года мог достигать 40%. А в объявлениях на сайтах по аренде жилья все чаще стала появляться стоимость 100 тыс. руб. за однушку.
Когда завершится раунд повышения ставок и завершится ли — разбираемся вместе с экспертами.
Запредельные цены на аренду жилья
Аренда жилья в Москве сильно подорожала еще в августе–сентябре прошлого года (примерно на 20–30%) и оставалось на таком уровне последующие месяцы. Новая волна пришлась на август этого года — ставки выросли в среднем на 5%, говорит замдиректора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «В сентябре рост сохраняется, до конца октября арендные ставки могут увеличиться еще на 5–10%», — допустила эксперт.
По данным «Инком-Недвижимости», в сегменте наиболее доступного жилья аренда студии обойдется в среднем в 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры — в 50–65 тыс. руб., двухкомнатной — в 65–85 тыс. руб., трехкомнатной — в 75–120 тыс. руб. Сейчас ставки находятся на максимальных значениях для рынка, указала Оксана Полякова.
Риелторы компании «Миэль» оценивают подорожание выше.
По их данным, только за август средняя стоимость найма однушки увеличилась сразу на 10%, примерно на столько же — двушки. Трешки выросли в цене чуть меньше — примерно на 8%. Теперь аренда однокомнатной квартиры в Москве в среднем обойдется в 54 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — в 72 тыс. руб., а трехкомнатной — в 101 тыс. руб.
«Таких цен на рынке не было. В относительно спокойные годы рост ставок за высокий сезон составлял 5–7%, а в этом году рост уже приближается к 20%», — отметила руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова. В Est-a-Tet оценивают подорожание в 35–40% только с начала года. «Это так называемая средняя температура по больнице, очень многое зависит от класса жилья и его расположения. Есть округа и районы, где средняя ставка будет даже выше этого показателя, например ЮЗАО с ростом до 65%», — пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, отметив, что текущий уровень ставок на рынке впервые.
По данным ЦИАН, только за последние три месяца аренда однокомнатных квартир в Москве подорожала на 28%, за год рост — 43%. Сейчас снять такую квартиру в среднем можно за 73 тыс. руб. «В этом году рост происходит не только за счет вымывания доступного предложения, когда арендаторы быстрее разбирают наиболее дешевые варианты, но и из-за индексации цен в новых объявлениях», — пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«Последние три недели число новых объявлений, выходящих в экспозицию, растет. Несмотря на это, пока не фиксируется общего снижения ставок. Можно лишь говорить об их стабилизации — по новинкам на уровне 69 тыс. руб., по всем — в диапазоне 73–74 тыс. руб. Обе цифры — рекорд за время наблюдений», — отметил Попов.
Заявок больше в девять раз, чем съемных квартир
Основная причина подорожания аренды жилья в столице — дефицит ликвидного предложения и высокий спрос. В этом году помимо фактора сезонности спрос подогревает дорогая ипотека, на рынке аренды появляются «несостоявшиеся покупатели». «Те, кто не смог реализовать свои планы на покупку квартиры, вынуждены были сохранить свой статус арендаторов, потому что стоимость аренды все еще обходится дешевле, чем средний размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту», — пояснила Юлия Дымова. По оценкам «Инком-Недвижимости», ежемесячный платеж за студию (стоимостью 7,5 млн руб. при первом взносе 20%, сроке кредита 30 лет и ставке 21% годовых) будет 107 тыс. руб. А арендовать такую квартиру можно за 55 тыс. руб.
Согласно данным аналитиков «Домклик», с начала года объем предложения на московском рынке долгосрочной аренды сократился примерно на 20%.
«То есть, можно сказать, что спрос на аренду не снижается», — пояснили эксперты. По их словам, причина стабильно высокого спроса кроется прежде всего в снижении доступности готового жилья. «То есть, большое количество тех, кто рассматривал покупку вторичной квартиры, были вынуждены переключиться на рынок аренды», — уточнили в «Домклик».
В результате рынок стал очень активным. «Начало сезона повышенной деловой активности еще подстегнуло спрос и цены. Количество заявок от арендаторов в девять раз больше, чем вакантных квартир», — отметила Оксана Полякова. В такой ситуации предложение не поспевает за спросом, а срок экспозиции сокращается. «Некоторые квартиры сдаются буквально за сутки после выставления. Сейчас достаточно активный спрос, а предложения при этом по-прежнему довольно мало, поскольку нет активного обновления арендного фонда», — поделилась наблюдениями представитель Est-a-Tet.
По данным «Инком-Недвижимости», в августе предложение на арендном рынке Москвы на 8% ниже июля и на 42% ниже августа 2023 года. При этом антирекорды прошлой осени пока не побиты, отметил Алексей Попов. Сейчас в столице сдается 10,1 тыс. лотов. Это на 8% больше, чем в прошлом октябре, привел цифры эксперт. По его словам, сейчас рынок постепенно пополняется квартирами от инвесторов, которые летом сдавались посуточно. «Поэтому, скорее всего, исторических минимумов по объему предложения мы не увидим», — допустил глава «ЦИАН.Аналитики».
Подорожание осенью не прекратится
Пока причин для стабилизации ситуации на рынке арендного жилья эксперты не видят. В связи с этим рост арендных ставок сохранится как минимум осенью, считают они. «Несмотря на то что цены на аренду жилья в Москве и так запредельные, они продолжат расти», — считает Мария Жукова. По ее мнению, к середине осени они могут прибавить еще 3–5%, а затем стабилизироваться. «Но предположение, что рост остановится, оптимистическое. Если спрос не начнет снижаться, а предложение расти, то ценам ничего не останется, как продолжить ползти вверх», — добавила эксперт.
В «Инком-Недвижимости» ждут рост арендных ставок еще на 5–10% от текущих значений до конца октября. В Est-a-Tet прогнозируют подорожание еще на 10–13% до конца осени. «Если на рынке сохранится дефицит предложения, а ипотечные ставки будут держаться на текущем уровне или выше, то рост цен продолжится минимум до конца года. Окончание пика придется где-то на конец октября, но цены все равно будут подрастать», — пояснила Юлия Дымова. По ее мнению, затоваренность возможна в бизнес-классе, а основной спрос придется на малобюджетные квартиры. «В топ по популярности войдут квартиры с качественной отделкой, расположенные в городах-спутниках вблизи станций МЦД или метро», — полагает эксперт.
В то же время сдержать рост цен может увеличение числа новых объявлений, которое стало бы сигналом возможной стабилизации, добавил Алексей Попов. «Тем не менее импульс на рост цен остается весьма сильным, лоты „от посуточников“ могут выходить по уровням выше рынка, поэтому возможен дальнейший рост цен на 8–10% от сегодняшних значений», — заключил он.
